МААТ
Hospitality · Development · Operations
Пример расчета гостиничного проекта 3*
Укрупненный инвестиционный расчет затрат на запуск гостиницы категории 3 звезды на базе существующего здания. Расчет выполнен на базе обезличенных исходных данных и демонстрирует подход МААТ к предварительной инвестиционной оценке гостиничного проекта.
27номеров: 15 однокомнатных и 12 двухкомнатных с кухней
82,0млн ₽ инвестиционный бюджет запуска с резервом 20%
103,6млн ₽ совокупный объем инвестиций с учетом цены покупки
7,1года простая окупаемость с учетом цены объекта
Предварительный расчет · не является проектной или технической экспертизой
Демонстрационная версия для сайта МААТ
Структура отчета
Общая информация об объекте
В этом разделе собраны сведения об объекте, которые используются как исходная база для предварительного инвестиционного анализа. Часть сведений получена из открытых объявлений и предоставленных материалов. Они требуют подтверждения правоустанавливающими, кадастровыми, техническими и проектными документами до принятия инвестиционного решения.
| Параметр | Данные для модели | Статус / комментарий |
|---|---|---|
| Город | город обезличен | по обезличенным исходным данным |
| Адрес объекта | адрес обезличен | по обезличенным исходным данным; требует подтверждения документами |
| Тип объекта | отдельно стоящее административное здание / объект незавершенного строительства с гостиничной логикой использования | формулировки из объявлений и открытых материалов могут отличаться; требуется сверка с ЕГРН и проектной документацией |
| Площадь здания по объявлению | 1 456,9 м² | используется как характеристика объекта в целом |
| Расчетная площадь для текущего инвестиционного расчета | 973,6 м² | принята в расчетной модели затрат |
| Этажность по предоставленным планам | -1 этаж, 1, 2, 3, 4 этажи | планировочная модель учитывает общественные функции на 1 этаже и номерной фонд на 2-4 этажах |
| Степень готовности | 95% | по данным открытого объявления; требует подтверждения техническим обследованием |
| Состояние помещений | предчистовая отделка / подготовленная строительная оболочка | исходная база для укрупненного расчета |
| Кадастровый номер земельного участка | кадастровый номер обезличен | по обезличенным исходным данным; требуется официальная проверка |
| Площадь земельного участка | 1 200 м² | права аренды на земельный участок по данным объявления |
| Кадастровый номер здания | кадастровый номер обезличен | по обезличенным исходным данным; требуется подтверждение ЕГРН |
| Цена объекта по объявлению | 21 600 тыс ₽ | источник: обезличенные исходные данные демонстрационного примера; цена требует подтверждения условиями сделки |
| Год постройки | данных нет | дата 29.05.2017 на планах не принимается как год постройки без подтверждения |
| Парковка | около здания | по обезличенным исходным данным; емкость и правовой статус парковочных мест не подтверждены |
| Окружение | жилая застройка, медицинские, образовательные, банковские и общественно-деловые объекты | поддерживает городской и деловой спрос, но не заменяет рыночное исследование |
Важно: расчет окупаемости выполнен с учетом цены покупки объекта по объявлению. Цена объекта требует подтверждения в рамках переговоров, проверки актуальности объявления и условий сделки.
Ключевые выводы для управленческого решения
Проект имеет предварительно положительный инвестиционный профиль и может быть рекомендован к дальнейшей технической, правовой и проектной проверке. Основной аргумент: с учетом цены покупки объекта по объявлению расчетная простая окупаемость остается меньше 10 лет.
103,6 млн ₽совокупный объем инвестиций
29,2 млн ₽расчетная годовая номерная выручка
14,6 млн ₽операционная прибыль в год
7.1 годапростая окупаемость
| Вывод | Расшифровка |
|---|---|
| Проект инвестиционно привлекателен для дальнейшей проверки | расчетная окупаемость с учетом цены покупки объекта составляет около 7.1 года, что ниже порогового ориентира 10 лет |
| Инвестиционный бюджет запуска | 82 032 тыс ₽ с резервом 20% на непредвиденные расходы |
| Совокупный инвестиционный ориентир | 103 632 тыс ₽ с учетом цены объекта по объявлению 21 600 тыс ₽ |
| Доходная модель построена по консервативному сценарию | в выручку включен только номерной фонд; доходы кафе и лобби-маркета не учитываются; средние цены номеров приняты на умеренном уровне |
| Базовый номерной фонд | 27 номеров: 15 однокомнатных номеров и 12 двухкомнатных номеров с кухней |
| Планировочный резерв | часть двухкомнатных номеров может быть переформатирована в однокомнатные, что потенциально увеличит номерной фонд до 30-32 номеров; это не включено в базовую экономику |
| Критические условия требуют проверки | лифт, кадастровое деление, электрическая мощность, пожарная безопасность, МГН, инженерные решения, классификация 3* |
Инженерные исходные вводные и предварительная оценка достаточности
Для сопоставимости объемы воды показаны одновременно в м³/сутки и литрах/сутки, а тепловые нагрузки - одновременно в Гкал/ч и кВт. Целевые показатели ниже являются расчетными ориентирами для предварительной проверки, а не проектными нормативами.
| Параметр | Имеющийся ресурс | Целевой расчетный ориентир | Предварительная оценка |
|---|---|---|---|
| Электрическая мощность | 30 кВт | 150 кВт; прирост +120 кВт | ресурс недостаточен; в бюджет включено увеличение до 150 кВт стоимостью 1 565 тыс ₽ |
| ХВС | 15,28 м³/сутки = 15 280 л/сутки | ориентир 18-20 м³/сутки: 78 гостей × 200 л/сутки + сервисный резерв | имеющийся ресурс на границе или ниже целевого ориентира; нужна проверка с учетом кафе, уборки, кухонь в 2К номерах и пиковых нагрузок |
| Канализация | 15,28 м³/сутки = 15 280 л/сутки водоотведения | ориентир 18-20 м³/сутки, синхронно с расчетным водопотреблением | показатель требует проверки по проектной нагрузке и техническим условиям |
| Отопление | 0,08857 Гкал/ч ≈ 103 кВт | ориентир около 100 кВт, исходя из укрупненной оценки 100 Вт/м² на 973,6 м² | по укрупненной оценке ресурс близок к целевому ориентиру, но требует подтверждения проектировщиком |
| ГВС | 0,0612 Гкал/ч ≈ 71 кВт | ориентир 70-90 кВт для пикового горячего водоразбора | ресурс находится на нижней границе ориентира; достаточность зависит от количества гостей, санузлов, кухонь и режима кафе |
| Вентиляция | 0,0441 Гкал/ч ≈ 51 кВт | ориентир не ниже 50 кВт плюс проектный расчет воздухообмена | ресурс на нижней границе; особенно важна проверка по санузлам, кухням в 2К номерах и кафе |
| Совокупная тепловая нагрузка | 0,19387 Гкал/ч ≈ 225 кВт | ориентир 220-240 кВт по сумме отопления, ГВС и вентиляции | ресурс попадает в предварительный диапазон, но без подтверждения проектным расчетом считать его достаточным нельзя |
Предварительный вывод по инженерии: электрическая мощность требует увеличения и уже включена в инвестиционный бюджет. ХВС и канализация выглядят ограниченными при максимальной расчетной загрузке 78 гостей. Тепловые параметры приведены к кВт для сопоставимости и выглядят близкими к целевым ориентирам, но требуют проектного подтверждения.
Концепция гостиничного продукта
Базовая концепция проекта - городской отель категории 3 звезды / 3*+ с элементами апарт-формата. Такая логика соответствует структуре номерного фонда на 27 номеров, где значительная часть предложения приходится на двухкомнатные номера с кухнями.
| Элемент концепции | Принятое решение | Инвестиционная логика |
|---|---|---|
| Формат | городская гостиница 3* / 3*+ | формат соответствует деловому, командировочному и длительному проживанию |
| Номерной фонд | 27 номеров | устойчивый продукт с балансом 1К и 2К номеров |
| 1К номера | 15 номеров без кухни | базовый гостиничный спрос и более доступный тариф |
| 2К номера | 12 номеров с кухней | длительное проживание, семейное размещение, повышенная средняя цена |
| Кафе | сервисная функция | нужно для продукта и завтраков, но доходы не включаются в модель |
| Лобби-маркет | сервисная функция | повышает удобство гостей, но не влияет существенно на окупаемость |
| МГН | предварительно на 1 этаже | требует отдельной проектной проверки |
Важно: базовая экономика строится на 27 номерах. Потенциал 30-32 номеров рассматривается только как резерв планировочной оптимизации и не включен в текущий расчет.
Планировочная модель номерного фонда
| Тип номера | На типовом этаже | Этажей | Итого номеров | Комментарий |
|---|---|---|---|---|
| 1К номер без кухни | 5 | 3 | 15 | основной гостиничный спрос |
| 2К номер с кухней | 4 | 3 | 12 | апарт-сценарий, длительное проживание |
| Итого | 9 | 3 | 27 | базовый расчетный сценарий |
Для модели 3 и 4 этажи принимаются как типовые, а 2 этаж приводится к аналогичной логике типового этажа. Это расчетная планировочная гипотеза, которая должна быть подтверждена архитектурной, инженерной и пожарной проверкой.
Планировочный резерв до 30-32 номеров возможен за счет переформатирования части двухкомнатных номеров в однокомнатные. В текущую экономику этот сценарий не включен.
Инвестиционный бюджет проекта
| Блок затрат | Сумма | Пояснение |
|---|---|---|
| Период строительства | 65 473 тыс ₽ | ремонт, материалы, комплектация, оборудование и часть организационных затрат |
| Период предоткрытия | 1 222 тыс ₽ | подготовка персонала, стартовые запасы и организационные расходы перед открытием |
| Классификация гостиницы 3* | 100 тыс ₽ | отдельно добавленная статья |
| Увеличение электрической мощности до 150 кВт | 1 565 тыс ₽ | расчетный сценарий увеличения мощности на 120 кВт |
| Итого без резерва | 68 360 тыс ₽ | база для расчета резерва |
| Резерв 20% на непредвиденные расходы | 13 672 тыс ₽ | единый резерв модели |
| Итоговый инвестиционный бюджет запуска | 82 032 тыс ₽ | основной инвестиционный ориентир запуска гостиницы |
| Цена покупки объекта по объявлению | 21 600 тыс ₽ | источник: обезличенные исходные данные демонстрационного примера |
| Совокупный объем инвестиций с учетом цены объекта | 103 632 тыс ₽ | используется для расчета окупаемости |
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Инвестиции на 1 номер: запуск гостиницы | 3 038 тыс ₽ |
| Инвестиции на 1 м² расчетной площади: запуск гостиницы | 84,3 тыс ₽/м² |
| Совокупные инвестиции на 1 номер с учетом покупки объекта | 3 838 тыс ₽ |
| Совокупные инвестиции на 1 м² расчетной площади с учетом покупки объекта | 106,4 тыс ₽/м² |
| Расчетная площадь | 973,6 м² |
| Количество номеров | 27 |
Детализация затрат: строительная база, отделка и инженерия
| Статья | Сумма | Расшифровка |
|---|---|---|
| Ремонтно-строительные работы | 21 419 тыс ₽ | строительная адаптация помещений под гостиничную эксплуатацию |
| Материалы для подготовительных работ | 974 тыс ₽ | подготовка объекта и расходные материалы |
| Материалы для строительных работ | 100 тыс ₽ | локальная адаптация и строительные материалы |
| Материалы для покрытия “под финиш” | 12 462 тыс ₽ | полы, потолки и стены |
| Полы | 3 213 тыс ₽ | стяжка, гидроизоляция, ковролин, клей, плитка |
| Потолки | 1 947 тыс ₽ | подвесные и/или натяжные потолки |
| Стены | 7 302 тыс ₽ | грунтовка, штукатурка, окраска |
| Санузлы в 27 номерах “под ключ” | 9 855 тыс ₽ | сантехническое оборудование, материалы чистовой отделки, душевые решения, поддоны и строительные материалы |
| Гостевые / служебные санузлы | 400 тыс ₽ | санузлы для общественных и служебных зон |
| Электроснабжение | 3 408 тыс ₽ | кабель, оборудование, розетки, коробки, щиты, освещение, подготовка под пожарку, интернет и видеонаблюдение |
| Отопление, реконструкция | 974 тыс ₽ | радиаторы, краны и сопутствующие решения |
| Межкомнатные двери | 4 060 тыс ₽ | двери номерного фонда, санузлов, общественных и служебных помещений |
Детализация затрат: общественные зоны, кафе и кухня
| Блок | Сумма | Состав |
|---|---|---|
| Ресепшн, гостевое помещение | 486 тыс ₽ | стойка, кресло, компьютер, сканеры, детектор купюр, энкодер, сейф, касса, телефония, мебель ожидания, кондиционер, пурифайер, декор |
| Ресепшн, бэк-офис | 228 тыс ₽ | рабочее место, кресло, кушетка, МФУ, кондиционер, компьютер, шкафы, чайная зона |
| Кафе, гостевое помещение | 525 тыс ₽ | комплекты столов и кресел, столы для мармитов, мармиты, охлаждающая поверхность, термопот, декор, кондиционер, посуда и инвентарь |
| Кафе, кухня | 1 326 тыс ₽ | пароконвектомат, индукционная плита, мойки, посудомоечная машина, морозильная камера, холодильник, нержавеющие столы, инвентарь, жироуловитель, лампы, вытяжка, кондиционер |
| Кухонный склад | 35 тыс ₽ | металлические стеллажи и напольные весы |
Важно: доходы кафе и лобби-маркета не включаются в расчет окупаемости. Эти зоны рассматриваются как инфраструктура сервиса, завтраков и повышения качества гостиничного продукта.
Детализация затрат: комплектация номерного фонда
| Тип номера | Кол-во | На номер | Итого | Состав комплектации |
|---|---|---|---|---|
| 1К номер без кухни | 15 | 199 тыс ₽ | 2 982 тыс ₽ | спринг-бокс, матрас, наматрасник, подушки, одеяла, письменный стол, тумбы, светильники, лампа, шкаф, сейф, чайник и посуда, ТВ, мини-бар, кондиционер, телефон, стул, шторы, покрывало, карниз |
| 2К номер с кухней | 12 | 394 тыс ₽ | 4 731 тыс ₽ | комплектация спальной и гостиной зоны, 2 телевизора, диван, журнальный стол, торшер, мини-бар, кондиционер, кухонная мебель, раковина, смеситель, плита, вытяжка, кухонный стол, стулья, холодильник, чайник, посуда и инвентарь |
Детализация затрат: системы, стартовое оснащение и запуск
| Блок | Сумма | Расшифровка |
|---|---|---|
| Система контроля доступа | 529 тыс ₽ | электронные замки и пластиковые карточки |
| Пожарная и антитеррористическая безопасность | 330 тыс ₽ | извещатели, панель АПС, огнетушители, звуковые оповещатели, эвакуационные знаки |
| Постельный текстиль и принадлежности | 573 тыс ₽ | простыни, наволочки, пододеяльники, халаты в 3 оборота, резерв одеял, подушек и наматрасников |
| Косметика и туалетные принадлежности | 94 тыс ₽ | наборы косметики и одноразовые тапочки как стартовый запас |
| Склады и технические помещения | 150 тыс ₽ | металлические стеллажи, стирально-сушильные машины |
| Вывески и внешние указатели | 100 тыс ₽ | наружная реклама и таблички |
| Интерьерная навигация | 50 тыс ₽ | стрелки по коридорам и таблички на дверях номеров |
| Уборочный инвентарь и униформа | 230 тыс ₽ | тележки горничных, пылесосы, уборочные комплекты, униформа |
| Средства для уборки и расходники | 100 тыс ₽ | химия, перчатки, мешки, тряпки и прочие расходные материалы |
| Документооборот и бухгалтерский учет | 25 тыс ₽ | ЭДО, 1С:Бухгалтерия, ЭЦП |
| Продвижение | 455 тыс ₽ | товарный знак, домен, хостинг, почта, брендбук, сайт отеля, CRM / сайт |
| Кадровые расходы | 39 тыс ₽ | размещение вакансий на hh |
| Зарплата на период сопровождения строительства | 170 тыс ₽ | гостиничный технолог и техзаказчик / главный инженер |
| Зарплата на период предоткрытия | 420 тыс ₽ | технолог, операционный директор, главный инженер, супервайзер, горничные, администратор, шеф-повар |
Ограничение: зарплата сотрудников к открытию в размере 960 тыс ₽ показана в исходном расчете справочно и не включается в инвестиционный бюджет как предоплатная инвестиция. Ее нужно учитывать в операционной модели первого месяца / периода выхода на плановую загрузку.
Доходная модель номерного фонда
| Тип номера | Количество | Средняя цена номера | Суточный потенциал при 100% загрузке |
|---|---|---|---|
| 1К номер | 15 | 3 500 ₽ | 52 500 ₽ |
| 2К номер с кухней | 12 | 4 500 ₽ | 54 000 ₽ |
| Итого / средневзвешенное значение | 27 | 3 944 ₽ | 106 500 ₽ |
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Среднегодовая загрузка | 75% |
| Выручка на доступный номер (RevPAR) | 2 958 ₽ |
| Годовая номерная выручка | 29 154 тыс ₽ |
| Среднемесячная номерная выручка | 2 430 тыс ₽ |
Формула расчета годовой номерной выручки: 27 номеров × 3 944 ₽ × 75% × 365 дней = 29 154 тыс ₽.
Операционные расходы
| Статья | % от номерной выручки | В год | В месяц |
|---|---|---|---|
| Общие по организации | 3% | 875 тыс ₽ | 73 тыс ₽ |
| ФОТ | 25% | 7 289 тыс ₽ | 607 тыс ₽ |
| Коммуналка | 8% | 2 332 тыс ₽ | 194 тыс ₽ |
| ИТ и технические сервисы | 3% | 875 тыс ₽ | 73 тыс ₽ |
| Хаускипинг | 8% | 2 332 тыс ₽ | 194 тыс ₽ |
| Продажи / маркетинг | 3% | 875 тыс ₽ | 73 тыс ₽ |
| Итого операционные расходы | 50% | 14 577 тыс ₽ | 1 215 тыс ₽ |
Расчет окупаемости
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Инвестиционный бюджет запуска с резервом 20% | 82 032 тыс ₽ |
| Цена покупки объекта по объявлению | 21 600 тыс ₽ |
| Совокупный объем инвестиций | 103 632 тыс ₽ |
| Годовая номерная выручка | 29 154 тыс ₽ |
| Операционные расходы 50% | 14 577 тыс ₽ |
| Операционная прибыль | 14 577 тыс ₽ |
| Среднемесячная операционная прибыль | 1 215 тыс ₽ |
| Простая окупаемость | 7.1 года |
Важно: расчетная простая окупаемость с учетом цены покупки объекта по объявлению составляет около 7.1 года. Проект сохраняет инвестиционную привлекательность, так как расчетная окупаемость ниже 10 лет. При этом расчет является предварительным и зависит от подтверждения технических и правовых допущений.
Срок запуска и ключевые организационные допущения
| Параметр | Принято в модели | Комментарий |
|---|---|---|
| Срок запуска | 6 месяцев | при бесперебойном финансировании |
| Начало выручки | с 7 месяца | после завершения работ, комплектации, классификации и запуска продаж |
| Кафе и лобби-маркет | без существенного дохода в модели | остаются сервисной инфраструктурой |
| Цена покупки здания | 21 600 тыс ₽ | источник: обезличенные исходные данные демонстрационного примера |
| Совокупный объем инвестиций | 103 632 тыс ₽ | используется для расчета окупаемости |
Рекомендация по лифту и структуре сделки
Стоимость установки лифта в текущий инвестиционный бюджет не включена. Для снижения риска обязательной установки лифта предлагается рассмотреть структурирование объекта: первые три надземных этажа выделяются в отдельный кадастровый объект и рассматриваются как основная гостиница 3*, а мансардный этаж приобретается тем же собственником отдельно и проходит отдельную самооценку.
| Элемент решения | Содержание |
|---|---|
| Основная часть объекта | первые три надземных этажа, отдельный кадастровый объект, отдельный договор купли-продажи, классификация 3* |
| Мансардный этаж | отдельный объект / отдельная сделка, отдельная самооценка |
| Финансовый эффект | в текущий инвестиционный бюджет не закладывается стоимость установки лифта |
| Что проверить | кадастровое деление, позиция классифицирующей организации, пожарная логика, правовая реализуемость сделки |
Риск: это рабочая рекомендация, основанная на практическом опыте, но не юридическая гарантия. Если подход не подтвердится, может потребоваться установка лифта или пересмотр категории / состава номерного фонда.
Риски и обязательные проверки до следующего этапа
| Группа риска | Что проверить | Влияние |
|---|---|---|
| Кадастр и лифт | выделение первых трех этажей, самостоятельность мансарды, отдельные сделки | высокое |
| Классификация 3* | позиция классифицирующей организации по модели без лифта | высокое |
| Электрика | технические условия на увеличение мощности до 150 кВт | среднее / высокое |
| Пожарная безопасность | эвакуация, лестницы, АПС, СОУЭ, противопожарные двери | высокое |
| Инженерия | вентиляция кухонь и санузлов, ВК, отопление, ГВС | среднее |
| МГН | решение на 1 этаже через отдельный вход, доступность и санузел | среднее |
| Операционная модель | ФОТ, коммуналка, бронирования, прачечная, налоги, текущий ремонт | среднее |
| специальный режим поддержки город обезличен | проверить возможность применения режима специальный режим поддержки к гостиничному бизнесу и актуальные условия резидентства | среднее / высокое |
Дополнительная рекомендация по специальный режим поддержки: до принятия решения не учитывать льготы специальный режим поддержки в базовой экономической модели. Нужно отдельно проверить актуальный перечень разрешенных видов деятельности, исключения и требования к резидентам специальный режим поддержки город обезличен. Если гостиничный проект не сможет получить статус резидента, проект следует вести по классическому пути регистрации либо рассмотреть альтернативные меры поддержки бизнеса в регионе проекта.
Итоговый вывод
При текущих вводных проект можно рассматривать для дальнейшей проработки. Базовая модель на 27 номеров обеспечивает расчетную годовую номерную выручку 29 154 тыс ₽ и операционную прибыль 14 577 тыс ₽. Инвестиционный бюджет запуска с резервом 20% на непредвиденные расходы составляет 82 032 тыс ₽. С учетом цены покупки объекта по объявлению 21 600 тыс ₽ совокупный объем инвестиций составляет 103 632 тыс ₽, а расчетная простая окупаемость - около 7.1 года.
| Финальный управленческий вывод | Содержание |
|---|---|
| Инвестиционная привлекательность | проект имеет расчетную окупаемость ниже 10 лет |
| Инвестиционный бюджет запуска | 82 032 тыс ₽ с резервом 20% |
| Совокупный ориентир с учетом покупки объекта | 103 632 тыс ₽ |
| Базовая модель продукта | 27 номеров, из них 15 1К и 12 2К с кухнями |
| Ключевое условие | подтверждение модели без лифта через кадастровое и классификационное решение |
| Следующий шаг | техническая, проектная, пожарная, кадастровая и правовая проверка |
Демонстрационный пример
Настоящий материал является обезличенным примером инвестиционного расчета для сайта МААТ. Все сведения, позволяющие идентифицировать заказчика, исполнителя, адрес, кадастровые номера, договор, банковские реквизиты и конкретный объект, удалены или заменены обобщенными формулировками.
— Бесплатные Сайты и CRM.